비과세
다가구주택 양도세 — 통째로 팔면 1주택
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
여러 가구가 사는 다가구주택은 '어떻게 파느냐'에 따라 1주택이 되기도, 여러 주택이 되기도 합니다. 이 차이가 비과세를 좌우합니다.
통째로 팔면 단독주택(1주택)
다가구주택을 하나의 매매단위로 통째로 양도하면 단독주택으로 보아, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세받을 수 있습니다.
구분등기하면 여러 주택
반면 층·호별로 구분등기해 각각 팔면 다세대주택(공동주택)으로 보아 여러 채의 주택을 양도하는 것이 됩니다. 이 경우 1주택 비과세가 깨질 수 있습니다.
다가구주택으로 인정되는 요건
건축법상 다가구주택은 단독주택의 한 종류이고, 다세대주택은 공동주택입니다. 세 가지를 모두 충족해야 다가구입니다.
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 주택으로 쓰는 층수 | 3개 층 이하 (지하층·1층 필로티 주차장 제외) |
| 1개 동 바닥면적 합계 | 660㎡ 이하 |
| 거주 세대 수 | 19세대 이하 |
옥탑방 하나로 다세대가 되는 경우
가장 흔한 사고입니다. 옥상에 방을 들여 사람이 살면 그 층이 주택으로 쓰는 층으로 계산돼 4개 층이 됩니다. 그러면 건축법상 다가구가 아니라 다세대주택이 되고, 단독주택 1채가 아니라 여러 채의 주택을 판 것으로 보아 1세대 1주택 비과세가 통째로 깨집니다. 무허가 증축이나 근린생활시설을 주거로 개조한 경우도 같은 문제가 생깁니다.
판단은 건축물대장이 아니라 실제 사용 현황으로 합니다. 대장에 창고로 돼 있어도 사람이 살고 있으면 주택 층수에 들어갑니다. 매도 전에 옥탑·지하·근생 부분이 실제로 어떻게 쓰이는지 점검하고, 필요하면 원상복구 후 양도하는 편이 안전합니다.
다가구주택은 층수·독립가구 수 등 건축법상 요건을 갖춰야 단독주택으로 인정됩니다. 요건을 벗어나면 공동주택으로 보므로 매도 방식 결정 전에 확인하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 다가구주택을 세입자에게 층별로 팔면 어떻게 되나요?
구분등기해 층별로 나눠 팔면 다세대(공동주택)로 보아 여러 주택을 양도하는 것이 되어, 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않을 수 있습니다. 통째로 파는 것과 세금이 크게 다릅니다.
Q. 옥탑방에 세를 놓고 있는데 문제가 되나요?
될 수 있습니다. 옥탑을 주거용으로 쓰면 주택으로 쓰는 층수에 포함돼 4개 층이 되고, 다가구가 아닌 다세대주택으로 판정됩니다. 그러면 1세대 1주택 비과세가 배제될 수 있으므로 매도 전에 반드시 확인하세요.
Q. 건축물대장에 3층으로 돼 있으면 안전한가요?
아닙니다. 판단은 실제 사용 현황으로 합니다. 대장상 창고나 근린생활시설이어도 사람이 거주하고 있으면 주택 층수에 포함됩니다. 무허가 증축 부분도 마찬가지입니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.