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부담부증여와 양도세 — 채무 넘기면 세금 두 번
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
전세보증금이나 대출이 낀 부동산을 자녀에게 넘기면서 그 채무까지 함께 승계시키는 것을 '부담부증여'라고 합니다. 이때 세금이 증여세 하나로 끝나지 않고, 채무 부분에는 양도세가 따로 붙습니다.
채무는 '양도', 나머지는 '증여'
- 넘긴 채무(전세보증금·대출) 부분 → 양도로 보아 증여자에게 양도소득세
- 부동산 가액에서 채무를 뺀 순수 증여 부분 → 수증자에게 증여세
즉 부담부증여는 증여세만 생각했다가 양도세를 놓치기 쉽습니다. 다만 양도세가 붙는 채무 부분만큼 증여재산이 줄어 증여세는 낮아지므로, 전체 세부담을 비교해 판단해야 합니다.
숫자로 보면 이렇게 갈립니다
시가 10억원인 아파트에 전세보증금 4억원이 들어 있는 상태로 자녀에게 넘긴다고 해보겠습니다.
| 구분 | 금액 | 누가 무는 세금 |
|---|---|---|
| 넘긴 채무 (전세보증금) | 4억원 | 증여자에게 양도소득세 |
| 순수 증여분 (10억 − 4억) | 6억원 | 수증자에게 증여세 |
그냥 증여했다면 10억원 전부에 증여세가 붙습니다. 부담부증여로 하면 증여세 과세 대상이 6억원으로 줄어드는 대신, 4억원어치는 판 것으로 보아 증여자에게 양도세가 붙습니다. 증여세 누진세율이 높은 구간일수록 이 구조가 유리해집니다.
양도차익은 채무 비율만큼만 계산합니다
증여자에게 붙는 양도세는 집 전체가 아니라 채무가 차지하는 비율만큼만 계산합니다. 위 예에서 채무 비율은 4억 ÷ 10억 = 40%이므로, 취득가액과 필요경비도 40%만 대응시켜 양도차익을 구합니다.
증여자의 해당 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 채무 부분의 양도세도 비과세될 수 있어 절세 효과가 커집니다. 반대로 다주택 중과 대상이면 오히려 불리할 수 있습니다.
채무를 진짜로 넘겨야 인정됩니다
형식만 부담부증여로 꾸미고 실제로는 부모가 계속 이자를 갚거나 보증금을 돌려주면 인정되지 않습니다. 국세청은 증여 이후 원리금을 누가 실제로 부담했는지를 사후에 확인합니다. 수증자에게 상환 능력(소득)이 있는지도 함께 봅니다. 자금 흐름이 수증자 계좌에서 나가도록 관리하세요.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 부담부증여가 항상 유리한가요?
아닙니다. 증여자의 주택이 비과세 대상이면 유리하지만, 중과 대상이거나 양도차익이 크면 양도세 부담이 커져 불리할 수 있습니다. 증여세와 양도세를 함께 계산해 비교해야 합니다.
Q. 자녀에게 소득이 없어도 되나요?
채무를 갚을 능력이 없다고 판단되면 부담부증여로 인정받지 못하고 전액 증여로 과세될 수 있습니다. 수증자의 소득이나 자산 상황이 함께 검토되므로, 상환 능력이 없는 미성년 자녀 등에게는 적용이 어렵습니다.
Q. 증여 후에 부모가 대출 이자를 대신 내주면 어떻게 되나요?
국세청이 사후 관리로 원리금 상환 주체를 확인합니다. 실제 부담자가 증여자라면 부담부증여로 인정받지 못하고 추가 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다. 상환은 반드시 수증자 명의 자금으로 하세요.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.