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이월과세 — 증여받은 부동산, 바로 팔면 손해
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
배우자에게 부동산을 증여해 취득가액을 높인 뒤 팔면 양도차익이 줄어 세금이 적어질 것 같지만, 세법은 이를 막는 '이월과세' 장치를 두고 있습니다. 잘못 팔면 오히려 세금이 늘 수 있습니다.
'배우자에게 증여했다가 팔면 세금이 준다'는 이야기를 어디선가 들으셨다면, 그 방법에는 10년짜리 잠금장치가 걸려 있다는 점을 함께 아셔야 합니다.
이월과세란
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년(2023년 1월 1일 이후 증여분) 이내에 양도하면, 취득가액을 증여받을 때의 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다. 2022년 이전 증여분은 5년이 적용됩니다.
예시 · 아빠가 3억에 산 집을 8억에 증여, 아들이 9억에 매도
적용 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다
| 증여 시점 | 이월과세 적용 기간 |
|---|---|
| 2022년 12월 31일 이전 증여 | 증여일부터 5년 |
| 2023년 1월 1일 이후 증여 | 증여일부터 10년 |
기간이 두 배로 늘어난 만큼, 예전 글을 보고 "5년만 버티면 된다"고 계획하면 크게 어긋납니다. 증여 시점이 언제인지부터 확인하세요.
누구에게 받은 증여가 대상인가요
- 배우자에게 받은 경우 — 대상
- 직계존비속(부모·조부모·자녀·손자녀)에게 받은 경우 — 대상
- 형제자매, 사위·며느리 등에게 받은 경우 — 이월과세 대상이 아닙니다(대신 다른 부당행위 규정이 적용될 수 있습니다)
낸 증여세는 그냥 사라지지 않습니다
이월과세가 적용되면 취득가액이 낮아져 양도세가 늘지만, 증여받을 때 낸 증여세는 필요경비로 공제됩니다. 세금을 두 번 온전히 무는 구조는 아닙니다. 다만 증여세로 낸 돈보다 늘어난 양도세가 더 큰 경우가 많아 실질적으로는 손해가 됩니다.
그래도 증여가 유리한 경우
이월과세가 늘 불리한 것은 아닙니다. 증여 후 10년을 채울 수 있다면 취득가액을 높인 효과가 그대로 살아납니다. 또 세대를 분리한 자녀에게 증여해 주택 수를 나누면 다주택 중과를 피하거나 각자 1세대 1주택 비과세를 노릴 수 있어, 취득가액과 무관한 절세가 가능합니다.
증여 후 곧바로 매도하는 절세 전략은 이월과세로 무력화될 수 있습니다. 증여받은 부동산은 매도 시점을 신중히 정하고, 증여세까지 함께 따져봐야 합니다.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동이런 상황, 자주 있습니다
증여하고 2년 만에 팔았을 때
10년 전 4억에 산 아파트가 12억이 되었습니다. 바로 팔면 양도차익이 8억이라 세금이 많아, 배우자에게 12억으로 증여한 뒤 팔기로 했습니다.
증여 시점 가액이 취득가액이 되면 양도차익이 거의 0이 되니 세금도 없을 거라 계산했습니다. 2년 뒤 12억 5천에 팔았습니다.
그런데 이월과세가 적용됐습니다. 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 증여일부터 10년 이내에 팔면, 취득가액을 증여한 사람의 당초 취득가(4억)로 계산합니다. 양도차익이 8억 5천으로 되살아났습니다.
여기서 갈립니다 · 이월과세 기간은 2023년 이후 증여분 기준 10년(그 이전은 5년)입니다. 증여 후 곧바로 매도하는 절세 전략은 이 장치로 무력화될 수 있으니, 매도 시점을 반드시 함께 계산하세요.
위 상황은 실제 상담에서 자주 반복되는 유형을 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다. 특정 개인의 사례가 아니며, 세부 조건에 따라 결과는 달라집니다.
많이들 여기서 실수합니다
증여세만 계산하고 양도세는 나중 문제로 미뤘다
증여세와 양도세는 함께 봐야 합니다. 증여세를 아꼈는데 양도세가 그보다 크게 늘면 전체적으로 손해입니다.
5년만 지나면 되는 줄 알았다
2023년 1월 1일 이후 증여분부터는 10년으로 늘었습니다. 오래된 글을 보고 5년으로 계획을 세우면 그대로 걸립니다.
자주 묻는 질문
Q. 이월과세 기간이 지나면 괜찮나요?
증여일부터 10년(2023년 이후 증여분)이 지난 뒤 양도하면 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 인정받습니다. 다만 기간·요건은 개정될 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q. 낸 증여세는 돌려받나요?
돌려받지는 않지만 양도세 계산 시 필요경비로 공제됩니다. 다만 이월과세로 늘어난 양도세가 공제받는 증여세보다 큰 경우가 대부분이라, 결과적으로는 세부담이 늘어납니다.
Q. 형제에게 증여받은 집도 이월과세인가요?
이월과세는 배우자와 직계존비속에게 증여받은 경우에 적용됩니다. 형제자매는 대상이 아니지만, 특수관계인 간 거래로 보아 다른 부당행위계산 규정이 적용될 수 있으므로 안심할 일은 아닙니다.
Q. 증여가 무조건 손해인가요?
아닙니다. 10년을 채울 수 있다면 취득가액 상향 효과가 유지되고, 세대 분리된 자녀에게 증여해 주택 수를 나누면 다주택 중과를 피하는 효과도 있습니다. 매도 예정 시점과 세대 구성을 함께 놓고 판단해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.