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이월과세 — 증여받은 부동산, 바로 팔면 손해
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
배우자에게 부동산을 증여해 취득가액을 높인 뒤 팔면 양도차익이 줄어 세금이 적어질 것 같지만, 세법은 이를 막는 '이월과세' 장치를 두고 있습니다. 잘못 팔면 오히려 세금이 늘 수 있습니다.
이월과세란
배우자나 직계존비속에게서 증여받은 부동산을 증여일부터 10년(2023년 1월 1일 이후 증여분) 이내에 양도하면, 취득가액을 증여받을 때의 가액이 아니라 증여한 사람의 당초 취득가액으로 계산합니다. 2022년 이전 증여분은 5년이 적용됩니다.
예시 · 아빠가 3억에 산 집을 8억에 증여, 아들이 9억에 매도
적용 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다
| 증여 시점 | 이월과세 적용 기간 |
|---|---|
| 2022년 12월 31일 이전 증여 | 증여일부터 5년 |
| 2023년 1월 1일 이후 증여 | 증여일부터 10년 |
기간이 두 배로 늘어난 만큼, 예전 글을 보고 "5년만 버티면 된다"고 계획하면 크게 어긋납니다. 증여 시점이 언제인지부터 확인하세요.
누구에게 받은 증여가 대상인가요
- 배우자에게 받은 경우 — 대상
- 직계존비속(부모·조부모·자녀·손자녀)에게 받은 경우 — 대상
- 형제자매, 사위·며느리 등에게 받은 경우 — 이월과세 대상이 아닙니다(대신 다른 부당행위 규정이 적용될 수 있습니다)
낸 증여세는 그냥 사라지지 않습니다
이월과세가 적용되면 취득가액이 낮아져 양도세가 늘지만, 증여받을 때 낸 증여세는 필요경비로 공제됩니다. 세금을 두 번 온전히 무는 구조는 아닙니다. 다만 증여세로 낸 돈보다 늘어난 양도세가 더 큰 경우가 많아 실질적으로는 손해가 됩니다.
그래도 증여가 유리한 경우
이월과세가 늘 불리한 것은 아닙니다. 증여 후 10년을 채울 수 있다면 취득가액을 높인 효과가 그대로 살아납니다. 또 세대를 분리한 자녀에게 증여해 주택 수를 나누면 다주택 중과를 피하거나 각자 1세대 1주택 비과세를 노릴 수 있어, 취득가액과 무관한 절세가 가능합니다.
증여 후 곧바로 매도하는 절세 전략은 이월과세로 무력화될 수 있습니다. 증여받은 부동산은 매도 시점을 신중히 정하고, 증여세까지 함께 따져봐야 합니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 이월과세 기간이 지나면 괜찮나요?
증여일부터 10년(2023년 이후 증여분)이 지난 뒤 양도하면 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 인정받습니다. 다만 기간·요건은 개정될 수 있으니 확인이 필요합니다.
Q. 낸 증여세는 돌려받나요?
돌려받지는 않지만 양도세 계산 시 필요경비로 공제됩니다. 다만 이월과세로 늘어난 양도세가 공제받는 증여세보다 큰 경우가 대부분이라, 결과적으로는 세부담이 늘어납니다.
Q. 형제에게 증여받은 집도 이월과세인가요?
이월과세는 배우자와 직계존비속에게 증여받은 경우에 적용됩니다. 형제자매는 대상이 아니지만, 특수관계인 간 거래로 보아 다른 부당행위계산 규정이 적용될 수 있으므로 안심할 일은 아닙니다.
Q. 증여가 무조건 손해인가요?
아닙니다. 10년을 채울 수 있다면 취득가액 상향 효과가 유지되고, 세대 분리된 자녀에게 증여해 주택 수를 나누면 다주택 중과를 피하는 효과도 있습니다. 매도 예정 시점과 세대 구성을 함께 놓고 판단해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.