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양도소득세 신고 방법·기한·가산세 (홈택스 셀프신고)
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
양도소득세는 스스로 신고·납부하는 세금입니다. 기한을 놓치면 가산세가 붙으니, 언제까지 어떻게 신고하는지 미리 알아두는 것이 좋습니다.
신고 기한
부동산을 양도하면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 예를 들어 3월 10일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지 신고·납부합니다.
홈택스 셀프신고 절차
- 국세청 홈택스 로그인 → 양도소득세 신고 메뉴 선택
- 양도·취득 정보(날짜, 금액), 필요경비 입력
- 비과세·감면 요건 선택 후 세액 자동 계산 확인
- 신고서 제출 후 납부(계좌이체·카드 등)
기한을 넘기면 가산세
신고를 안 하면 무신고 가산세(납부세액의 20%), 납부를 늦추면 납부지연 가산세가 하루 단위로 붙습니다. 금액이 클수록 부담이 커지니 기한을 꼭 지키세요.
신고 전 준비물
- 매매계약서(취득·양도 각각)
- 취득세 영수증, 중개수수료·법무사 비용 영수증 등 필요경비 증빙
- 장기보유·비과세 판단을 위한 보유·거주 기간 확인 자료
예정신고와 확정신고는 다릅니다
많이 헷갈리는 부분입니다. 예정신고는 건별로, 확정신고는 그 해 전체를 합산해서 하는 신고입니다.
| 구분 | 기한 | 누가 |
|---|---|---|
| 예정신고 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 | 양도한 사람 모두 |
| 확정신고 | 양도한 해의 다음 해 5월 31일 | 같은 해에 2건 이상 양도한 사람 |
한 건만 양도하고 예정신고를 정상적으로 마쳤다면 확정신고는 생략할 수 있습니다. 반대로 같은 해에 두 건 이상을 팔았다면 각각 예정신고를 했더라도 다음 해 5월에 합산해 확정신고를 해야 합니다. 양도소득은 연 단위로 합산 과세되기 때문에, 따로 신고한 상태 그대로 두면 세율 구간이 맞지 않습니다.
가산세는 얼마나 붙나요
| 종류 | 부담 |
|---|---|
| 무신고 가산세 | 납부할 세액의 20% |
| 부정 무신고 (허위·은폐) | 40% |
| 과소신고 가산세 | 과소신고분의 10% |
| 납부지연 가산세 | 미납세액 × 하루 0.022% |
납부지연 가산세는 1년이면 약 8%에 해당합니다. 신고 기한을 놓쳤더라도 기한 후 신고를 빨리 하면 무신고 가산세를 일부 감면받을 수 있으니, 늦었다고 방치하지 말고 최대한 빨리 신고하는 편이 유리합니다.
세액이 크면 나눠 낼 수 있습니다
납부할 세액이 1천만원을 넘으면 일부를 분납할 수 있습니다. 2천만원 이하는 1천만원을 초과하는 금액을, 2천만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 납부기한 다음 날부터 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 신고서 작성 시 분납 신청란에 체크하면 됩니다.
지방소득세는 따로 신고합니다
양도소득세를 홈택스에서 신고했다고 끝이 아닙니다. 산출세액의 10%인 지방소득세는 위택스에서 별도로 신고·납부해야 합니다. 홈택스 신고를 마치면 위택스로 연결되는 안내가 나오니 그 흐름을 그대로 따라가면 되는데, 이 단계를 건너뛰고 창을 닫아 가산세를 무는 경우가 자주 있습니다.
신고·조회 바로가기
- 국세청 홈택스
양도소득세 예정신고·납부, 기준시가 조회, 경정청구를 할 수 있습니다.
- 국세청
양도소득세 안내와 각종 신고 안내 자료를 제공합니다. 전화 상담은 국번없이 126.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
아파트·주택·토지의 실제 거래 신고가격을 조회할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 예정신고를 안 하면 어떻게 되나요?
무신고 가산세(납부할 세액의 20%)와 납부지연 가산세가 부과됩니다. 나중에 종합해 확정신고 기간에 신고하더라도 가산세 부담은 남을 수 있으니 예정신고 기한을 지키는 것이 유리합니다.
Q. 세무사 없이 혼자 신고할 수 있나요?
단순한 1주택 양도라면 홈택스에서 셀프신고가 가능합니다. 다만 다주택·비과세 특례·상속 등 판단이 얽힌 경우는 오신고 위험이 크므로 전문가의 확인을 권합니다.
Q. 한 해에 두 채를 팔았습니다. 예정신고만 하면 되나요?
아니요. 같은 해에 2건 이상을 양도했다면 각각 예정신고를 했더라도 다음 해 5월 31일까지 합산해 확정신고를 해야 합니다. 양도소득은 연 단위로 합산 과세되므로 따로 신고한 상태로는 세율 구간이 맞지 않습니다.
Q. 세금이 너무 큰데 한 번에 다 내야 하나요?
납부할 세액이 1천만원을 넘으면 분납할 수 있습니다. 2천만원 이하면 1천만원을 초과하는 금액을, 2천만원을 넘으면 세액의 50% 이하를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 신고서의 분납 신청란에 표시하면 됩니다.
Q. 기한을 이미 넘겼는데 어떻게 하나요?
최대한 빨리 기한 후 신고를 하세요. 늦더라도 자진해서 신고하면 무신고 가산세를 일부 감면받을 수 있고, 납부지연 가산세는 하루 0.022%씩 계속 쌓이므로 미룰수록 불리합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.