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취득가액을 모를 때 — 환산취득가액 계산법
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
상속·오래된 취득 등으로 실제 취득가액을 증빙할 수 없는 경우가 있습니다. 이때는 '환산취득가액'으로 취득가를 추정해 양도차익을 계산할 수 있습니다.
환산취득가액 공식
환산취득가액 = 양도가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가). 즉 기준시가 상승 비율만큼 취득가를 역산합니다. 실제 취득가 증빙이 없을 때 사용합니다.
신축·증축 후 5년 내 양도 시 가산세
건물을 신축·증축하고 5년 이내에 양도하면서 환산취득가액을 적용하면, 환산가액의 5%가 가산세로 부과됩니다. 이 경우 환산가액이 오히려 손해일 수 있으니 실제 취득가 증빙을 찾는 게 낫습니다.
환산은 마지막 수단입니다
취득가액을 모른다고 바로 환산으로 가는 것이 아닙니다. 정해진 순서가 있고, 앞 단계가 가능하면 그것을 먼저 씁니다.
- 실지거래가액 — 매매계약서 등으로 확인되는 실제 취득가
- 매매사례가액 — 취득일 전후 3개월 내 같은 단지·유사 물건의 실제 거래가
- 감정가액 — 취득일 전후 3개월 내 감정평가법인의 평가액 (2곳 이상 평균)
- 환산취득가액 — 위 어느 것도 불가능할 때
계산 예시 · 8억에 양도, 기준시가로 역산
환산을 쓰면 실제 경비는 못 더합니다
환산취득가액을 적용하면 실제로 낸 취득세·중개보수 등을 필요경비로 따로 더할 수 없고, 기준시가에 정해진 비율을 곱한 개산공제만 인정됩니다. 그 금액이 실제 지출보다 훨씬 작은 경우가 대부분이라, 계약서를 찾을 수 있다면 거의 항상 실지거래가액이 유리합니다.
계약서를 찾는 방법
- 등기부등본의 거래가액 기재 (2006년 이후 거래는 등기부에 실거래가가 남습니다)
- 당시 거래한 부동산 중개사무소에 계약서 사본 보관 여부 문의
- 취득세를 낸 지자체 세무과의 신고 자료
- 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 시기·같은 단지 거래 확인 (매매사례가액 근거)
기준시가·실거래가 조회처
- 부동산공시가격 알리미
국토교통부·한국부동산원 운영. 공동주택·개별주택 공시가격과 공시지가를 조회할 수 있습니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
아파트·주택·토지의 실제 거래 신고가격을 조회할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스
양도소득세 예정신고·납부, 기준시가 조회, 경정청구를 할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 환산취득가액이 항상 유리한가요?
아닙니다. 실제 취득가액을 증빙할 수 있다면 그쪽이 더 유리한 경우가 많고, 신축·증축 후 5년 내 양도 시에는 5% 가산세까지 붙습니다. 두 방법을 비교해 선택하세요.
Q. 환산하면 취득세나 중개수수료도 더할 수 있나요?
아니요. 환산취득가액을 쓰면 실제 지출한 경비 대신 기준시가에 정해진 비율을 곱한 개산공제만 인정됩니다. 실제 지출액보다 작은 경우가 많아 이 점이 환산의 가장 큰 단점입니다.
Q. 옛날 계약서를 잃어버렸는데 찾을 방법이 있나요?
2006년 이후 거래라면 등기부등본에 거래가액이 기재돼 있을 수 있습니다. 그 외에 당시 중개사무소, 취득세를 신고한 지자체 세무과 자료를 확인해보세요. 같은 시기 같은 단지의 실거래가로 매매사례가액을 주장하는 방법도 있습니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.