기초
취득세 vs 양도세 — 뭐가 다른가요?
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
부동산 세금을 처음 접하면 취득세와 양도세를 헷갈리기 쉽습니다. 둘은 내는 시점도, 기준도, 담당 기관도 다른 별개의 세금입니다.
| 구분 | 취득세 | 양도소득세 |
|---|---|---|
| 언제 | 집을 살 때 | 집을 팔 때 |
| 기준 | 취득가액 | 양도차익(판 값 − 산 값 − 경비) |
| 담당 | 지방자치단체 | 국세청 |
| 신고 | 취득일부터 60일 이내 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
핵심 차이
취득세는 가격 전체에 세율을 매기는 반면, 양도세는 산 값보다 오른 차익에만 매깁니다. 그래서 손해를 보고 팔면 양도세는 0원이지만, 취득세는 살 때 이미 냈습니다.
취득할 때 낸 취득세·법무사 비용·중개수수료 등은 나중에 양도세를 계산할 때 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다. 영수증을 꼭 보관하세요.
취득세는 얼마나 나오나요
주택 취득세율은 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 크게 달라집니다. 양도세처럼 차익이 아니라 취득가액 전체에 곱하므로, 집값이 오르지 않아도 사는 순간 무조건 발생하는 비용입니다.
| 보유 주택 수 | 취득세율(주택) |
|---|---|
| 1주택 | 1~3% (취득가액에 따라) |
| 2주택 | 1~8% (조정대상지역 여부에 따라) |
| 3주택 이상 | 8~12% |
신고기한도 다릅니다
취득세는 취득일부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내)에 신고·납부해야 합니다. 양도세의 '말일부터 2개월'과 헷갈리기 쉬우니 구분해두세요. 기한을 넘기면 취득세도 신고불성실 가산세 20%(1개월 이내 기한후신고는 10%)와 하루 0.022%의 납부지연 가산세가 붙습니다.
취득 단계에서 챙겨야 양도 단계에서 아낍니다
양도세를 줄이는 가장 확실한 방법은 필요경비를 빠짐없이 인정받는 것인데, 그 증빙은 대부분 집을 살 때와 고칠 때 생깁니다. 파는 시점에는 이미 늦습니다.
| 필요경비로 인정 | 인정 안 됨 |
|---|---|
| 취득세·등록면허세 | 재산세·종합부동산세 등 보유세 |
| 법무사 수수료, 중개보수 | 대출이자 |
| 샷시 교체, 발코니 확장 등 자본적지출 | 도배·장판·페인트 등 수선비 |
| 양도 시 중개보수·컨설팅 비용 | 이사비용, 관리비 |
구분 기준은 '집의 가치를 올리거나 수명을 늘렸는가'입니다. 원상복구 수준의 수선은 경비로 보지 않습니다. 인테리어를 했다면 계약서·세금계산서·계좌이체 내역을 함께 남겨두세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 손해 보고 팔아도 양도세를 내나요?
아니요. 양도세는 양도차익(이익)에 매기는 세금이라 손해를 보고 팔면 낼 세금이 없습니다. 다만 신고 자체는 하는 것이 원칙입니다.
Q. 취득세는 양도세에서 빼주나요?
취득 시 낸 취득세는 양도세 계산 시 필요경비로 인정되어 양도차익을 줄여줍니다. 관련 증빙을 보관해두면 나중에 세금을 아낄 수 있습니다.
Q. 재산세나 대출이자도 경비로 빼주나요?
아니요. 재산세·종합부동산세 같은 보유세와 대출이자는 필요경비로 인정되지 않습니다. 집을 보유하는 동안 드는 비용이지 취득이나 가치 증가에 들어간 돈이 아니기 때문입니다.
Q. 인테리어 비용은 전부 인정되나요?
아닙니다. 샷시 교체, 발코니 확장처럼 집의 가치를 올리거나 수명을 늘리는 자본적지출은 인정되지만, 도배·장판·페인트 같은 원상복구성 수선비는 인정되지 않습니다. 인정받으려면 계약서와 세금계산서, 계좌이체 내역 같은 객관적 증빙이 함께 있어야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.