비과세
상속주택과 양도세 — 주택 수 산정 특례
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
부모님 등으로부터 주택을 상속받아 갑자기 2주택자가 되는 경우가 많습니다. 이때 원래 갖고 있던 일반주택을 팔면, 일정 요건 하에 상속주택을 주택 수에서 제외해 일반주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세받을 수 있는 특례가 있습니다.
상속주택 특례의 기본 구조
상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 양도할 때, 상속받은 주택은 주택 수 판정에서 제외해 일반주택 1채만 있는 것으로 봅니다. 그 결과 일반주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 비과세가 가능합니다.
순서가 중요합니다
특례는 '상속 전부터 보유하던 일반주택'을 팔 때 적용되는 것이 원칙입니다. 상속주택을 먼저 팔거나, 상속 후 새로 산 주택에는 적용 방식이 달라질 수 있습니다.
자주 놓치는 포인트
- 공동상속주택은 지분·거주 여부에 따라 주된 상속인 판정이 달라집니다.
- 상속주택을 양도하는 경우엔 별도의 보유·거주 요건과 세율을 따져야 합니다.
- 피상속인과 동일세대였는지 여부에 따라 특례 적용이 제한될 수 있습니다.
특례를 받는 일반주택은 '상속 전부터' 갖고 있던 집입니다
가장 많이 어긋나는 지점이 여기입니다. 특례는 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 상속을 받은 뒤에 새로 산 주택을 팔면서 "상속주택은 빼고 계산해달라"고 하는 것은 인정되지 않습니다.
| 상황 | 일반주택 양도 시 특례 |
|---|---|
| 일반주택 보유 → 이후 주택 상속 | 적용 가능 |
| 주택 상속 → 이후 일반주택 취득 | 적용 불가 |
| 상속주택 자체를 양도 | 특례와 무관하게 별도 판단 |
특례 대상은 '선순위 상속주택' 한 채뿐입니다
여러 채를 한꺼번에 상속받았다면 그 전부가 주택 수에서 빠지는 것이 아닙니다. 정해진 판정 순서에 따라 한 채만 선순위 상속주택으로 보고, 나머지는 그대로 주택 수에 들어갑니다. 판정은 대체로 피상속인이 오래 보유한 주택, 오래 거주한 주택, 상속개시 당시 거주하던 주택 순으로 봅니다.
공동상속주택 소수지분도 선순위만 인정됩니다
형제들과 지분으로 나눠 상속받은 경우, 소수지분은 주택 수에서 빼주는 특례가 있지만 이것도 선순위 공동상속주택 하나에만 적용된다는 것이 국세청 해석입니다. 두 채를 소수지분으로 받은 뒤 한 채를 처분하고 일반주택을 팔아도 특례가 인정되지 않은 사례가 있습니다.
상속받은 집을 팔 때는 취득가액이 관건입니다
상속주택을 양도할 때의 취득가액은 돌아가신 분이 샀던 가격이 아니라 상속개시일 현재의 평가액입니다. 상속세 신고 때 신고한 평가액이 그대로 취득가액이 되므로, 상속세를 아끼려고 평가액을 낮게 신고하면 나중에 양도차익이 커져 양도세로 되돌아옵니다. 상속 단계에서부터 두 세금을 함께 보고 판단해야 합니다.
상속주택은 사안마다 결론이 크게 갈리는 대표적인 영역입니다. 아래 계산기로 대략적인 세액을 가늠한 뒤, 실제 양도 전에는 반드시 세무 전문가에게 개별 확인을 받으세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 상속주택을 먼저 팔아도 비과세되나요?
상속주택 자체를 양도하는 경우는 일반주택 특례와 판단이 다릅니다. 상속주택의 보유·거주기간, 다른 주택 보유 여부에 따라 과세될 수 있으므로 양도 순서를 정하기 전에 상담이 필요합니다.
Q. 상속받고 나서 산 집을 팔면 특례를 못 받나요?
네. 특례는 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 양도할 때 적용됩니다. 상속주택보다 나중에 취득한 주택에는 적용되지 않으므로, 상속 이후 주택을 추가로 취득할 계획이라면 매도 순서를 먼저 정리하는 것이 좋습니다.
Q. 형제와 지분으로 나눠 상속받았는데 제 주택 수에 들어가나요?
공동상속주택의 소수지분은 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있습니다. 다만 선순위 공동상속주택 한 채에만 적용된다는 것이 국세청 해석이고, 지분율과 상속인별 판정에 따라 결론이 달라집니다. 소수지분이라고 무조건 안전하다고 보지 마세요.
Q. 상속주택의 취득가액은 얼마로 보나요?
상속개시일 현재의 평가액입니다. 상속세 신고 시 신고한 가액이 양도세 계산의 취득가액이 되므로, 상속세를 줄이려고 낮게 신고하면 나중에 양도차익이 커져 양도세가 늘어납니다. 두 세금을 함께 놓고 판단해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.