일시적 2주택 비과세 요건 총정리 (2026년 1-2-3 법칙)

1-2-3 법칙: 세 가지 날짜 요건

• 1년 — 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 합니다. 1년 안에 사면 특례를 받을 수 없습니다.
• 2년 — 파는 집(종전주택)을 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건도 함께 봅니다.
• 3년 — 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 과거엔 지역에 따라 1~2년으로 단축되기도 했으나 현재는 지역과 무관하게 3년으로 통합되었습니다.

왜 날짜에서 사고가 날까요?

세 요건은 모두 날짜 조건입니다. 종전주택 취득 후 11개월 만에 새 집을 계약하면 1년 요건이 깨지고, 신규 취득 3년 1일째에 종전주택을 팔면 3년 요건이 깨집니다. 하루 차이로 비과세가 통째로 날아가 수천만원의 세금이 부과된 사례가 실제로 있습니다.

이런 경우는 요건이 달라져요

• 재개발·재건축 조합원입주권, 분양권을 통한 갈아타기는 별도 특례가 적용됩니다.
• 상속·혼인·동거봉양으로 인한 2주택은 처분기한과 요건이 다릅니다.
• 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 비과세 대상에서 제외되어 과세됩니다.

세 개의 날짜를 표로 정리하면

1-2-3 요건은 결국 세 개의 날짜를 언제로 보느냐의 문제입니다. 세 날짜 모두 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 삼는다는 점만 기억하면 대부분의 실수를 막을 수 있습니다.

혼인·동거봉양으로 2주택이 된 경우

각자 집이 있던 사람이 결혼하거나, 부모를 모시려고 세대를 합치면서 2주택이 되는 경우에도 비과세 특례가 있습니다. 다만 처분기한이 일반적인 일시적 2주택(3년)과 다릅니다.

• 혼인 합가 — 각각 1주택을 보유한 사람이 혼인해 2주택이 된 경우, 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 비과세를 적용합니다.
• 동거봉양 합가 — 1주택 세대가 1주택을 보유한 직계존속(합가 당시 60세 이상인 분이 한 명 이상)을 모시려고 합가한 경우, 합가일부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 비과세를 적용합니다.
• 어느 쪽이든 먼저 파는 주택 자체가 2년 보유 등 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다.

팔고 나서도 신고는 해야 합니다

비과세라도 신고 의무가 사라지는 것은 아닙니다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해두는 것이 안전합니다. 특히 일시적 2주택은 국세청이 주택 수만 보고 과세 안내문을 보내는 경우가 있는데, 신고와 증빙이 남아 있으면 해명이 훨씬 수월합니다.

• 종전·신규주택의 매매계약서와 등기부등본 (취득일·양도일 입증)
• 잔금 이체 내역 등 대금 지급 증빙
• 거주 요건이 필요한 경우 주민등록초본(전입·전출 이력)
• 취득세 영수증, 중개보수 영수증 등 필요경비 증빙