세율
2026 다주택 양도세 중과 부활 (5월 10일부터)
최종 업데이트 2026년 8월 1일 · 약 9분 분량
그동안 유예됐던 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 적용됩니다. 아직도 '중과 유예' 기준으로 안내하는 오래된 글이 많으니, 최신 기준으로 다시 확인하는 것이 중요합니다.
중과 이야기를 들으면 가장 먼저 드는 생각은 '내 집도 해당되나?'입니다. 다행히 중과는 조건이 꽤 좁습니다. 조정대상지역인지, 주택 수가 몇 채로 세어지는지 두 가지만 확인하면 대부분 판가름이 납니다.
얼마나 더 무거워지나요?
중과 대상이 되면 기본세율(6~45%)에 아래 가산세율이 더해지고, 장기보유특별공제도 배제됩니다.
- 조정대상지역 2주택자: 기본세율 +20%p
- 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 +30%p
- 장기보유특별공제 적용 배제 → 오래 보유했어도 공제 없음
중과를 피하려면 확인할 것
- 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지 (비조정지역은 중과 대상 아님)
- 양도일 기준 1세대의 주택 수 산정 (일부 주택은 수 산정에서 제외)
- 일시적 2주택·상속주택 등 중과 배제 특례 해당 여부
중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다. 내 주택이 조정대상지역인지, 주택 수에서 제외되는 주택이 있는지에 따라 세액이 크게 달라지므로 양도 전에 반드시 확인하세요.
중과 적용 세율표
가산세율은 기본세율 위에 그대로 얹힙니다. 최고 구간에서는 3주택자 세율이 75%까지 올라가고, 여기에 지방소득세 10%가 더해지면 실질 부담은 82.5%에 이릅니다.
| 과세표준 | 기본 | 2주택 (+20%p) | 3주택 이상 (+30%p) |
|---|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 26% | 36% |
| 5,000만원 이하 | 15% | 35% | 45% |
| 8,800만원 이하 | 24% | 44% | 54% |
| 1.5억원 이하 | 35% | 55% | 65% |
| 3억원 이하 | 38% | 58% | 68% |
| 5억원 이하 | 40% | 60% | 70% |
| 10억원 이하 | 42% | 62% | 72% |
| 10억원 초과 | 45% | 65% | 75% |
진짜 타격은 장기보유특별공제 배제입니다
세율 가산만 보면 20~30%p 차이지만, 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 통째로 사라집니다. 오래 보유했을수록 손실이 커지는 구조라, 실제 세액 차이는 세율표에서 짐작하는 것보다 훨씬 큽니다. 조정대상지역에 10년 보유한 주택을 3주택자가 파는 경우로 비교해보겠습니다.
양도차익 5억 · 10년 보유 · 중과 대상이 아닐 때
같은 조건 · 조정대상지역 3주택 중과
같은 집, 같은 양도차익인데 약 2억 800만원 차이가 납니다. 중과 여부 판정이 왜 양도 전에 반드시 끝나 있어야 하는지 보여주는 숫자입니다.
5월 9일과 5월 10일을 가르는 기준
중과 부활의 기준선은 양도일입니다. 계약일이 아니라 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 보므로, 2026년 5월 9일 이전에 계약했더라도 잔금이 5월 10일 이후로 넘어갔다면 중과 대상이 됩니다.
유예 기준으로 쓰인 오래된 글에 주의하세요
2022년 5월 10일부터 시행령 개정으로 중과 유예가 반복 연장돼 왔기 때문에, 검색으로 나오는 상당수 글이 아직 '중과 유예' 상태를 전제로 설명하고 있습니다. 작성일과 기준일을 반드시 확인하고, 최종 판단은 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하세요.
조정대상지역·중과 여부 확인처
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동이런 상황, 자주 있습니다
'유예 중이라던데요'라고 알고 계셨다면
몇 년 전 검색해 둔 글에서 '다주택 중과는 유예 중'이라는 내용을 보고, 팔 때 기본세율만 생각하고 계획을 세워두신 분들이 많습니다.
그런데 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용됩니다. 5월 9일에 잔금을 받은 것과 5월 11일에 받은 것이 완전히 다른 세금이 됩니다.
게다가 중과 대상이 되면 장기보유특별공제까지 배제됩니다. 10년 넘게 보유해 30%를 공제받을 줄 알았던 금액이 0이 되는 것이라, 체감 차이가 매우 큽니다.
여기서 갈립니다 · 인터넷 글은 작성 시점이 중요합니다. 세금은 양도 시점 기준으로 판단하니, 오래된 글을 근거로 계획을 세우지 말고 매도 직전에 현재 기준을 다시 확인하세요.
위 상황은 실제 상담에서 자주 반복되는 유형을 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다. 특정 개인의 사례가 아니며, 세부 조건에 따라 결과는 달라집니다.
많이들 여기서 실수합니다
몇 년 전 블로그 글을 그대로 믿었다
부동산 세제는 자주 바뀝니다. 특히 중과 유예·부활, 조정대상지역 지정·해제는 변동이 잦아 1~2년만 지나도 내용이 뒤집히는 경우가 있습니다.
비조정지역 주택도 중과되는 줄 알고 매도를 포기했다
중과는 조정대상지역 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정지역 주택은 다주택자여도 기본세율과 장기보유특별공제가 적용될 수 있습니다. 겁먹고 기회를 놓치는 경우도 있습니다.
주택 수에서 제외되는 주택을 확인하지 않았다
지방 저가주택이나 일정 요건의 상속주택 등은 중과 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 이걸 확인하지 않고 스스로 다주택이라 단정하면 불필요한 세금을 부담할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월 9일 이전에 계약했는데 잔금이 5월 10일 이후예요. 중과인가요?
네, 원칙적으로 중과 대상입니다. 양도일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 판단하고 계약일은 기준이 아닙니다. 중과 회피를 위해 잔금일을 조정하려면 매수인과의 합의가 필요하며, 이미 잔금이 지난 뒤에는 되돌릴 수 없습니다.
Q. 중과 대상이면 장기보유특별공제를 하나도 못 받나요?
네. 중과가 적용되면 보유기간과 무관하게 장기보유특별공제가 배제됩니다. 20년을 보유했더라도 공제는 0원입니다. 이 때문에 오래 보유한 주택일수록 중과의 타격이 커집니다.
Q. 비조정대상지역 주택도 중과되나요?
아니요. 다주택 중과는 조정대상지역 소재 주택을 양도할 때 적용됩니다. 비조정대상지역 주택은 다주택자라도 기본세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
Q. 주택 수는 어떻게 세나요?
양도일 현재 1세대(본인·배우자·생계를 같이 하는 가족)가 보유한 주택을 기준으로 합니다. 다만 상속받은 지 얼마 안 된 주택, 일정 가액 이하 주택 등은 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있어 실제 판단은 복잡합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.