공제
장기보유특별공제율 2026 (1세대 1주택 최대 80%)
최종 업데이트 2026년 8월 1일 · 약 9분 분량
장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유하고 거주할수록 과세 대상 양도차익을 일정 비율만큼 빼주는 제도입니다. 3년 이상 보유해야 시작되며, 단기 보유(3년 미만)에는 적용되지 않습니다. 어떤 공제율을 적용받는지가 세액을 크게 좌우합니다.
① 1세대 1주택 특례 (보유 4% + 거주 4%)
1세대 1주택자가 3년 이상 보유 + 2년 이상 거주한 경우, 보유기간에 연 4%와 거주기간에 연 4%를 각각 계산해 합산합니다. 10년 이상 보유·거주하면 최대 80%까지 공제받습니다.
- 5년 보유 + 5년 거주 → 20% + 20% = 40% 공제
- 10년 보유 + 10년 거주 → 40% + 40% = 80% 공제(한도)
② 일반 공제 (보유 2%)
상가·토지, 그리고 다주택자의 주택 등에는 보유기간에만 연 2%를 적용하며 15년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제됩니다. 거주기간은 반영되지 않습니다.
공제를 아예 못 받는 경우
보유 3년 미만이면 장특공 대상이 아닙니다. 또한 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장특공이 배제되며, 비거주자의 1주택은 특례(보유+거주)가 아닌 일반 공제만 적용됩니다.
공제율표로 확인하세요
일반 공제는 보유기간에만 연 2%를 곱합니다. 3년째부터 시작해 15년이면 상한인 30%에 도달하고, 그 뒤로는 아무리 오래 갖고 있어도 더 늘지 않습니다.
| 보유기간 | 일반 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 7년 | 14% |
| 10년 | 20% |
| 12년 | 24% |
| 15년 이상 | 30% (한도) |
1세대 1주택 특례는 보유와 거주를 따로 계산해 더합니다. 각각 연 4%씩, 각각 최대 40%(10년)이라서 합쳐서 최대 80%가 됩니다.
| 보유 / 거주 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 / 2년 | 12% | 8% | 20% |
| 5년 / 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 7년 / 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 10년 / 10년 | 40% | 40% | 80% (한도) |
고가주택에서 공제율 차이가 얼마나 클까요
양도가액 20억원, 취득가액 10억원(양도차익 10억원)인 1세대 1주택을 예로 들어보겠습니다. 12억원 초과분만 과세하므로 과세 대상 양도차익은 10억원 × (20억 − 12억) ÷ 20억 = 4억원입니다. 여기에 어떤 공제율이 붙느냐로 세액이 갈립니다.
10년 보유 + 10년 거주 → 장특공 80%
거주 없이 15년 보유만 → 일반 공제 30%
같은 집, 같은 차익인데 약 8,000만원이 갈립니다. 거주기간이 왜 중요한지 보여주는 대목이고, 실거주 없이 보유만 길게 한 경우 기대만큼 공제가 나오지 않는 이유이기도 합니다.
기간은 이렇게 셉니다
- 보유기간 — 취득일부터 양도일까지. 취득일·양도일 모두 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준입니다.
- 거주기간 — 주민등록상 전입일부터 전출일까지의 실제 거주기간입니다. 전입신고만 해두고 실제로 살지 않았다면 인정받기 어렵습니다.
- 거주기간은 연속일 필요가 없습니다. 중간에 나갔다 들어왔다면 합산해서 계산합니다.
- 공제율은 1년 단위로 올라갑니다. 9년 11개월 거주는 9년으로 봅니다.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 거주는 안 하고 보유만 했는데 80% 받을 수 있나요?
아니요. 최대 80% 특례는 보유와 거주를 각각 계산해 합산하는 구조라 거주기간이 없으면 거주분(최대 40%)을 받을 수 없습니다. 거주 요건을 못 채우면 일반 공제(보유 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
Q. 12억원 이하로 팔면 장특공이 의미가 있나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 애초에 과세되는 양도차익이 없으므로 장기보유특별공제를 따질 일이 없습니다. 장특공이 실제로 세액을 좌우하는 것은 12억원을 넘는 고가주택, 그리고 비과세 요건을 못 갖춘 주택·상가·토지입니다.
Q. 거주기간이 2년이 안 되면 보유 공제도 못 받나요?
1세대 1주택 특례(보유 4% + 거주 4%)는 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주해야 적용됩니다. 거주가 2년에 미달하면 특례 자체가 적용되지 않고, 일반 공제(보유 연 2%, 최대 30%)로 넘어갑니다. 거주 1년 11개월과 2년의 차이가 공제율을 크게 바꿀 수 있으니 전입·전출일을 정확히 확인하세요.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.