세율
2026 양도소득세율표 (기본세율·누진공제·단기 중과)
최종 업데이트 2026년 8월 1일 · 약 8분 분량
양도소득세는 '과세표준 × 세율 − 누진공제액'으로 계산합니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 뺀 금액입니다. 2년 이상 보유한 부동산에는 아래 기본세율이 적용됩니다.
2026년 기본세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
보유기간이 짧으면 세율이 확 올라갑니다
주택·조합원입주권·분양권을 짧게 보유하고 팔면 기본세율 대신 단일 중과세율이 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 70%
- 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 60%
- 2년 이상 보유: 위 기본세율(6~45%)
계산 예시 · 과세표준 1억원 (2년 이상 보유)
세액이 나오기까지 4단계
세율표만 보면 세금이 커 보이지만, 세율은 마지막 단계에 곱하는 숫자일 뿐입니다. 그 앞에서 얼마나 깎느냐가 실제 세액을 좌우합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개보수·자본적지출 등)
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액
기본공제 250만원은 사람 기준, 1년에 한 번
양도소득 기본공제는 부동산 한 건마다가 아니라 한 해에 한 사람당 250만원입니다. 같은 해에 두 건을 팔았다면 둘을 합쳐 250만원만 공제됩니다. 반대로 부부가 공동명의라면 각자 250만원씩 공제받을 수 있습니다.
2년을 못 채우면 얼마나 차이 날까요
같은 과세표준 1억원이라도 보유기간이 2년을 넘겼는지에 따라 세액이 3배 넘게 벌어집니다. 단기 세율은 누진공제도 없이 전체 금액에 단일 세율을 그대로 곱하기 때문입니다.
계산 예시 · 과세표준 1억원 (1년 미만 보유)
2년 이상 보유했을 때의 2,151만원과 비교하면 약 5,548만원 차이입니다. 게다가 3년 미만은 장기보유특별공제 대상도 아니어서 실제 격차는 더 벌어집니다. 매도 시점을 조정할 수 있다면 보유기간부터 확인하세요.
신고·납부 기한과 가산세
- 예정신고 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다.
- 확정신고 — 같은 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월 31일까지 합산해 확정신고해야 합니다. 한 건만 있고 예정신고를 마쳤다면 생략할 수 있습니다.
- 무신고가산세 — 납부할 세액의 20%가 붙습니다.
- 납부지연가산세 — 미납세액에 하루 0.022%씩 가산됩니다. 1년이면 약 8%에 해당하는 수준입니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 같은 해에 두 채를 팔면 세율이 어떻게 되나요?
양도소득은 연 단위로 합산해 과세합니다. 두 건의 양도소득금액을 합친 뒤 기본공제 250만원을 한 번만 빼고 세율을 적용하므로, 따로 팔았을 때보다 높은 세율 구간에 걸릴 수 있습니다. 이 경우 다음 해 5월 31일까지 확정신고를 해야 합니다. 매도 시점을 해를 나눠 조정하면 세율 구간이 낮아질 수 있습니다.
Q. 지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다. 예를 들어 산출세액이 1,956만원이면 지방소득세 195.6만원이 더해져 총 약 2,151만원을 부담합니다.
Q. 누진공제액은 왜 빼주나요?
구간별로 세율을 각각 적용하는 대신, 최고 구간 세율을 전체에 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 같은 결과가 나오도록 만든 계산 편의 장치입니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.