세율
2026 양도소득세율표 (기본세율·누진공제·단기 중과)
최종 업데이트 2026년 8월 1일 · 약 8분 분량
양도소득세는 '과세표준 × 세율 − 누진공제액'으로 계산합니다. 과세표준은 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(연 250만원)를 뺀 금액입니다. 2년 이상 보유한 부동산에는 아래 기본세율이 적용됩니다.
세율표를 처음 보면 숫자가 빽빽해서 눈이 먼저 지칩니다. 하지만 실제로 필요한 건 '내 과세표준이 어느 줄에 있는지' 하나뿐입니다. 그 줄만 찾으면 계산은 곱하기·빼기 한 번으로 끝납니다.
2026년 기본세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
보유기간이 짧으면 세율이 확 올라갑니다
주택·조합원입주권·분양권을 짧게 보유하고 팔면 기본세율 대신 단일 중과세율이 적용됩니다.
- 1년 미만 보유: 70%
- 1년 이상 ~ 2년 미만 보유: 60%
- 2년 이상 보유: 위 기본세율(6~45%)
계산 예시 · 과세표준 1억원 (2년 이상 보유)
세액이 나오기까지 4단계
세율표만 보면 세금이 커 보이지만, 세율은 마지막 단계에 곱하는 숫자일 뿐입니다. 그 앞에서 얼마나 깎느냐가 실제 세액을 좌우합니다.
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세·중개보수·자본적지출 등)
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제액
기본공제 250만원은 사람 기준, 1년에 한 번
양도소득 기본공제는 부동산 한 건마다가 아니라 한 해에 한 사람당 250만원입니다. 같은 해에 두 건을 팔았다면 둘을 합쳐 250만원만 공제됩니다. 반대로 부부가 공동명의라면 각자 250만원씩 공제받을 수 있습니다.
2년을 못 채우면 얼마나 차이 날까요
같은 과세표준 1억원이라도 보유기간이 2년을 넘겼는지에 따라 세액이 3배 넘게 벌어집니다. 단기 세율은 누진공제도 없이 전체 금액에 단일 세율을 그대로 곱하기 때문입니다.
계산 예시 · 과세표준 1억원 (1년 미만 보유)
2년 이상 보유했을 때의 2,151만원과 비교하면 약 5,548만원 차이입니다. 게다가 3년 미만은 장기보유특별공제 대상도 아니어서 실제 격차는 더 벌어집니다. 매도 시점을 조정할 수 있다면 보유기간부터 확인하세요.
신고·납부 기한과 가산세
- 예정신고 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부합니다. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다.
- 확정신고 — 같은 해에 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월 31일까지 합산해 확정신고해야 합니다. 한 건만 있고 예정신고를 마쳤다면 생략할 수 있습니다.
- 무신고가산세 — 납부할 세액의 20%가 붙습니다.
- 납부지연가산세 — 미납세액에 하루 0.022%씩 가산됩니다. 1년이면 약 8%에 해당하는 수준입니다.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동이런 상황, 자주 있습니다
보유 1년 11개월에 팔았을 때 생기는 일
직장 이동이 갑자기 정해져서 집을 급하게 내놨습니다. 매수자가 빨리 들어오고 싶어 해 잔금일을 앞당겼고, 결과적으로 보유기간이 1년 11개월이 되었습니다.
2년만 채웠다면 기본세율 6~45%가 적용됐을 상황입니다. 그런데 2년에서 한 달이 모자라 60% 단일세율이 적용됩니다. 과세표준이 2억원이라면 세액이 두 배 이상 벌어질 수 있습니다.
잔금일을 한 달만 미뤘다면 달라졌을 결과입니다. 그런데 계약 시점에는 세율표를 들여다볼 생각을 하기 어렵습니다.
여기서 갈립니다 · 보유기간 1년·2년 경계는 세율이 계단처럼 뛰는 지점입니다. 매도를 계획 중이라면 취득일부터 날짜를 먼저 세어보고, 경계에 걸쳐 있다면 잔금일 조정을 검토해 보세요.
위 상황은 실제 상담에서 자주 반복되는 유형을 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다. 특정 개인의 사례가 아니며, 세부 조건에 따라 결과는 달라집니다.
많이들 여기서 실수합니다
누진공제를 빼지 않고 계산했다
과세표준 전체에 최고 구간 세율을 곱한 뒤 누진공제액을 빼야 정확한 값이 나옵니다. 이걸 빼먹으면 실제보다 훨씬 큰 금액이 나와 미리 겁먹게 됩니다.
지방소득세를 빠뜨렸다
산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다. 자금 계획을 세울 때 이 10%를 빼놓고 계산하면 납부 시점에 부족해집니다.
양도가액에 바로 세율을 곱했다
세율은 판 가격이 아니라 과세표준(양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액)에 적용합니다. 순서를 건너뛰면 자릿수가 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 같은 해에 두 채를 팔면 세율이 어떻게 되나요?
양도소득은 연 단위로 합산해 과세합니다. 두 건의 양도소득금액을 합친 뒤 기본공제 250만원을 한 번만 빼고 세율을 적용하므로, 따로 팔았을 때보다 높은 세율 구간에 걸릴 수 있습니다. 이 경우 다음 해 5월 31일까지 확정신고를 해야 합니다. 매도 시점을 해를 나눠 조정하면 세율 구간이 낮아질 수 있습니다.
Q. 지방소득세는 따로 내나요?
양도소득세 산출세액의 10%가 지방소득세로 함께 부과됩니다. 예를 들어 산출세액이 1,956만원이면 지방소득세 195.6만원이 더해져 총 약 2,151만원을 부담합니다.
Q. 누진공제액은 왜 빼주나요?
구간별로 세율을 각각 적용하는 대신, 최고 구간 세율을 전체에 곱한 뒤 누진공제액을 빼면 같은 결과가 나오도록 만든 계산 편의 장치입니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.