비과세
비거주자 양도소득세 — 1주택 비과세·공제 제한
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
이민·장기 해외체류 등으로 세법상 '비거주자'가 되면, 국내 부동산을 팔 때 거주자와 다른 규칙이 적용됩니다. 특히 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제에서 불리해질 수 있습니다.
해외로 나가면서 국내 집을 어떻게 할지 고민하는 분들이 많습니다. 출국 시점과 매도 시점의 순서에 따라 결과가 달라질 수 있어, 나가기 전에 한 번 정리해 두는 게 좋습니다.
무엇이 달라지나요
- 비거주자는 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 배제됩니다. (출국 후 일정 기간 내 양도 등 제한적 예외만 인정)
- 장기보유특별공제의 1세대 1주택 특례(보유+거주 최대 80%)를 받지 못하고, 일반 공제(보유 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
해외이주라면 '출국일부터 2년'이 핵심입니다
비거주자라고 무조건 비과세가 막히는 것은 아닙니다. 해외이주법에 따른 국외이주로 세대 전원이 출국해 비거주자가 된 경우, 출국일부터 2년 이내에 그 주택을 양도하고 양도일 현재 다른 주택이 없다면, 보유기간·거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
- 세대의 일부만 출국하고 가족이 국내에 남았다면 이 특례를 적용받기 어렵습니다.
- 기준은 계약일이 아니라 양도일입니다. 출국 2년이 임박했다면 잔금일을 기준으로 역산하세요.
- 출국할 것을 알면서 취득한 주택에는 적용되지 않습니다.
- 2년을 넘겨 양도하면 이 특례가 사라지고, 비과세도 장기보유특별공제 특례도 받지 못합니다.
2년을 넘기면 되돌릴 수 없습니다
출국 후 집값이 더 오르기를 기다리다 2년을 넘겨 비과세를 통째로 놓치는 사례가 많습니다. 비과세를 잃으면 장기보유특별공제도 일반 공제(최대 30%)로 떨어져 세액이 이중으로 뜁니다. 해외 이주를 계획 중이라면 출국 전에 매도 시점부터 정하세요.
거주자·비거주자는 어떻게 갈리나요
국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 경우 거주자로 봅니다. 다만 단순 체류일수만으로 결정되지 않고 가족의 소재, 직업, 자산 소재지 등 생활관계를 종합해 판단합니다. 해외에 오래 있어도 배우자와 자녀가 국내에 있고 국내 소득이 계속 있다면 거주자로 볼 수 있고, 반대의 경우도 있습니다.
거주자·비거주자 판정은 주소·체류일수·생활관계 등을 종합해 판단하며, 하루 차이로 결과가 갈리기도 합니다. 해외 거주 중 국내 부동산을 양도할 계획이라면 양도 시점 전에 판정부터 확인하세요.
내 상황이 비과세인지 지금 확인해보세요
양도세 계산기로 이동이런 상황, 자주 있습니다
이민 후에 팔았더니 공제가 확 줄어든 경우
10년 넘게 살던 집을 두고 가족과 함께 해외로 이주했습니다. 몇 년 뒤 국내 집을 정리하기로 하고 매도했습니다.
그런데 세법상 비거주자로 판정되면 1세대 1주택 비과세가 원칙적으로 배제되고, 장기보유특별공제도 최대 80% 특례가 아니라 일반 공제(보유 연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다.
같은 집을 거주자 신분일 때 팔았다면 결과가 크게 달랐을 수 있습니다. 출국 후 일정 기간 내 양도 등 제한적인 예외가 있어, 시점 설계가 중요합니다.
여기서 갈립니다 · 거주자·비거주자 판정은 주소·체류일수·생활관계를 종합해 봅니다. 출국 전에 매도 시점을 함께 계획하고, 판정이 애매하면 미리 상담을 받으세요.
위 상황은 실제 상담에서 자주 반복되는 유형을 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다. 특정 개인의 사례가 아니며, 세부 조건에 따라 결과는 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 해외에 살면 무조건 비거주자인가요?
아닙니다. 국내에 생활의 근거가 있는지, 체류일수, 가족·직업 관계 등을 종합해 판정합니다. 해외에 있어도 거주자로 판정될 수 있으니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 이민 갔는데 집을 팔면 비과세를 아예 못 받나요?
해외이주법에 따른 국외이주로 세대 전원이 출국했다면, 출국일부터 2년 이내에 양도하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 보유·거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 2년을 넘기면 이 특례는 적용되지 않습니다.
Q. 가족은 한국에 두고 저만 나갔습니다. 특례가 되나요?
이 특례는 세대 전원이 출국한 경우를 전제로 합니다. 세대원이 국내에 남아 있다면 적용이 어렵고, 오히려 거주자로 판정될 가능성도 있습니다. 개별 사실관계 확인이 필요합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.