비과세
상생임대인 제도 — 거주요건 없이 비과세받기
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
조정대상지역 1세대 1주택은 원래 2년 이상 거주해야 비과세됩니다. 하지만 세입자를 배려해 임대료를 적게 올린 '상생임대인'은 이 거주요건을 면제받을 수 있습니다. 실거주가 어려운 집주인에게 매우 유용한 제도입니다.
핵심 요건
- 직전 임대차 계약 대비 임대료(보증금·월세) 인상률이 5% 이내인 상생임대차 계약을 체결할 것
- 직전 계약과 상생임대차 계약 모두 일정 기간 이상 실제 임대할 것 (통상 각각의 임대 기간 요건 충족)
- 이 요건을 갖추면 조정대상지역 1세대 1주택 비과세와 장기보유특별공제의 2년 거주요건이 면제됩니다.
요건을 숫자로 정리하면
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 임대료 인상률 | 직전 계약 대비 5% 이내 |
| 직전 임대차 계약 | 실제 임대 기간 1년 6개월 이상 |
| 상생임대차 계약 | 실제 임대 기간 2년 이상 |
| 계약 체결·임대 개시 시기 | 2021. 12. 20. ~ 2026. 12. 31. |
적용 기한이 2026년 12월 31일입니다
이 제도는 2026년 12월 31일까지 상생임대차 계약을 체결하고 임대를 개시해야 적용됩니다. 이후 다시 연장될지는 확정되지 않았습니다. 실거주가 어려워 이 특례가 필요한 상황이라면 계약 시점을 기한 안으로 맞추는 것이 안전합니다.
'직전 임대차 계약'이 있어야 시작됩니다
가장 많이 걸리는 지점입니다. 상생임대인은 직전 계약과 비교해 5% 이내로 올렸는지를 보는 제도라, 비교 대상이 될 직전 계약이 없으면 성립하지 않습니다. 집을 사면서 승계한 임대차 계약은 직전 임대차 계약으로 보지 않는다는 점도 유의해야 합니다. 즉 매수 직후 세입자와 맺은 첫 계약만으로는 요건을 채울 수 없습니다.
- 직전 계약과 상생 계약 모두 본인이 임대인으로서 체결해야 합니다.
- 임대 기간은 계약서상 기간이 아니라 실제 임대한 기간으로 셉니다.
- 기간 계산에서 1개월 미만은 1개월을 채운 것으로 봅니다.
- 보증금과 월세를 함께 조정했다면 환산해서 5% 이내인지 따집니다. 한쪽만 보고 판단하면 안 됩니다.
이 특례로 면제되는 것은 거주요건뿐입니다. 2년 보유 요건이나 1세대 1주택 요건 자체가 면제되는 것은 아닙니다. 또 12억 초과 고가주택의 장기보유특별공제에서도 거주기간 공제분을 인정받는 효과가 있어, 실거주가 어려운 집주인에게는 세액 차이가 상당히 큽니다.
현재 적용 기한·요건 확인처
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 임대료를 한 푼도 안 올려야 하나요?
아니요. 직전 계약 대비 5% 이내 인상까지는 상생임대차로 인정됩니다. 5%를 초과해 올리면 상생임대인 요건에서 벗어납니다.
Q. 집을 사면서 기존 세입자 계약을 승계했는데, 그게 직전 계약인가요?
아니요. 매매로 승계받은 임대차 계약은 직전 임대차 계약으로 보지 않습니다. 본인이 임대인으로서 직접 체결한 계약이어야 하므로, 매수 후 세입자와 새로 맺은 계약이 '직전 계약'이 되고 그다음 갱신 계약부터 상생임대차가 될 수 있습니다.
Q. 세입자가 2년을 못 채우고 나갔습니다. 요건이 깨지나요?
상생임대차 계약은 실제 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다. 중도 퇴거로 2년에 미달하면 원칙적으로 요건을 충족하지 못합니다. 다만 같은 조건으로 새 세입자와 이어서 임대한 경우 등 사안에 따라 달리 볼 여지가 있으니 개별 확인이 필요합니다.
Q. 상생임대인이면 2년 보유도 안 해도 되나요?
아니요. 면제되는 것은 거주요건뿐입니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 보유 요건은 그대로 충족해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.