세율
소형·저가주택, 다주택 중과 주택 수에서 빠질까?
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
다주택 중과는 '주택 수'로 판정하는데, 모든 집이 다 카운트되는 것은 아닙니다. 지방의 저가주택 등 일부는 중과 주택 수에서 제외되는 특례가 있어, 이를 알면 중과를 피할 수 있습니다.
왜 주택 수 제외가 중요한가
다주택 중과는 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자에게 적용됩니다. 이때 보유한 주택 중 일정 요건을 갖춘 저가·소형 주택이 주택 수에서 빠지면, 다주택이 아닌 것으로 보아 중과를 피하고 기본세율·장특공을 적용받을 수 있습니다.
지역에 따라 기준이 갈립니다
핵심 규칙은 단순합니다. 수도권·광역시·세종에 있는 주택은 가격과 무관하게 전부 주택 수에 들어가고, 그 밖의 지역은 일정 기준시가 이하면 빠집니다.
| 소재지 | 중과 주택 수 포함 기준 |
|---|---|
| 서울, 경기(읍·면 제외), 광역시(군 제외), 세종(읍·면 제외) | 모든 주택 포함 (가액 무관) |
| 그 밖의 모든 지역 (지방, 경기 읍·면, 광역시 군 지역 등) | 양도 당시 기준시가 3억원 초과분만 포함 |
같은 경기도라도 읍·면이면 다릅니다
경기도의 읍·면 지역, 광역시의 군 지역은 '그 밖의 지역'으로 봅니다. 주소만 보고 수도권이라 단정하지 말고, 정확한 행정구역(읍·면·군 여부)을 확인하세요.
한 채만 빠져도 결과가 뒤집힙니다
지방의 기준시가 2억짜리 주택 한 채가 주택 수에서 빠지면 3주택자가 2주택자가 되고, 가산세율이 +30%p에서 +20%p로 내려갑니다. 2주택이 1주택이 되면 중과 자체가 사라지고 장기보유특별공제도 되살아납니다. 세액이 수천만원 단위로 달라지는 지점입니다.
기준은 '양도 당시' 기준시가입니다
취득할 때가 아니라 파는 시점의 기준시가로 판단합니다. 살 때 2억이었어도 양도 시점에 3억을 넘었다면 주택 수에 포함됩니다. 기준시가는 매년 갱신되므로 매도 전에 부동산공시가격 알리미에서 최신 값을 확인하세요.
그 밖에 주택 수에서 빠지는 것들
- 상속받은 지 일정 기간이 지나지 않은 상속주택
- 요건을 갖춘 농어촌주택
- 소형 신축주택·지방 준공 후 미분양주택 — 2024년 이후 한시 도입된 별도 특례로, 취득 시기와 가액 요건이 따로 정해져 있습니다.
주택 수 제외의 구체적 가액·지역 기준은 개정이 잦습니다. 이 글은 개념 안내이며, 실제 판정은 양도 시점 기준으로 국세청·세무 전문가에게 확인하세요.
기준시가·지역 요건 확인처
- 부동산공시가격 알리미
국토교통부·한국부동산원 운영. 공동주택·개별주택 공시가격과 공시지가를 조회할 수 있습니다.
- 국세청 홈택스
양도소득세 예정신고·납부, 기준시가 조회, 경정청구를 할 수 있습니다.
- 국세법령정보시스템
세법 조문과 국세청 해석사례(질의회신)·판례를 직접 확인할 수 있습니다.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 지방 시골 저가주택은 무조건 주택 수에서 빠지나요?
아닙니다. 소재 지역과 기준시가 등 정해진 요건을 모두 충족해야 제외됩니다. 요건을 벗어나면 중과 주택 수에 포함되므로, 매도 전에 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
Q. 서울에 있는 1억짜리 소형 빌라도 빠지나요?
아니요. 서울·경기(읍면 제외)·광역시(군 제외)·세종(읍면 제외)에 있는 주택은 가격과 무관하게 모두 중과 주택 수에 포함됩니다. 3억원 기준은 그 밖의 지역에만 적용됩니다.
Q. 살 때는 2억이었는데 지금 3억이 넘었습니다.
판정 기준은 양도 당시 기준시가입니다. 매도 시점에 3억원을 넘었다면 주택 수에 포함됩니다. 기준시가는 매년 갱신되므로 매도 전에 부동산공시가격 알리미에서 최신 값을 확인하세요.
Q. 주택 수에서 빠지면 그 집을 팔 때도 중과가 없나요?
아닙니다. 주택 수 제외는 '다른 주택을 양도할 때' 그 집을 세지 않는다는 뜻입니다. 제외 대상 주택 자체를 양도할 때는 별도로 판단하므로 혼동하지 마세요.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.