절세
다주택 절세 매도 순서 — 어떤 집부터 팔까
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
집이 여러 채라면 '어떤 집을 먼저 파느냐'가 전체 세금을 좌우합니다. 순서만 바꿔도 수천만원을 아낄 수 있어, 매도 전에 큰 그림을 그려야 합니다.
기본 원칙
- 비과세가 되는 집은 마지막에 남깁니다. 마지막 1채가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추도록 순서를 짭니다.
- 양도차익이 적은 집·손실 난 집부터 먼저 정리해 세부담을 낮춥니다.
- 중과 대상인 조정대상지역 주택보다, 비조정지역·중과 배제 주택을 먼저 파는 것이 유리한 경우가 많습니다.
- 같은 해에 두 채를 팔면 양도차익이 합산돼 세율이 올라갈 수 있으니, 연도를 나눠 파는 것도 방법입니다.
순서를 바꾸면 얼마나 달라질까요
A(차익 1억, 비조정지역)와 B(차익 5억, 조정지역·10년 보유, 비과세 요건 충족)를 갖고 있다고 해보겠습니다. 둘 다 정리할 계획입니다.
| 순서 | 먼저 파는 집 | 나중에 파는 집 | 결과 |
|---|---|---|---|
| A → B | A: 2주택 상태로 과세 | B: 1주택이 되어 비과세 | 차익 5억이 통째로 비과세 |
| B → A | B: 2주택 상태로 과세 (차익 5억) | A: 1주택이 되어 비과세 (차익 1억) | 큰 차익 쪽에 세금이 붙음 |
같은 두 채를 파는데 순서만 바꿨을 뿐인데, 비과세가 적용되는 대상이 차익 1억짜리냐 5억짜리냐로 갈립니다. 원칙이 "비과세되는 집을 마지막에"인 이유가 이것입니다.
같은 해에 두 채를 팔면 손해일까요
양도소득은 연 단위로 합산됩니다. 그래서 차익이 큰 두 채를 같은 해에 팔면 합산 과세표준이 높은 세율 구간에 걸려 불리합니다. 해를 나누면 각각 낮은 구간부터 다시 시작하고, 기본공제 250만원도 해마다 새로 받습니다.
반대로 같은 해에 파는 게 유리할 때도 있습니다
한 채에서 손실이 났다면 이야기가 다릅니다. 양도차손은 같은 해에 발생한 다른 양도차익과 상계할 수 있고, 다음 해로 넘길 수는 없습니다. 손실 난 부동산이 있다면 이익 난 부동산과 같은 해에 정리해야 그 손실이 살아납니다.
순서를 정하기 전에 확인할 것
- 각 주택의 양도차익과 보유·거주기간
- 조정대상지역 여부와 중과 대상인지 (2026년 5월 10일부터 중과 부활)
- 마지막에 남길 집이 비과세 요건(2년 보유, 조정지역이면 2년 거주)을 갖췄는지
- 일시적 2주택 특례로 3년 처분기한을 쓸 수 있는 조합인지
- 분양권·주거용 오피스텔처럼 주택 수에 잡히는 자산이 따로 있는지
이건 일반 원칙일 뿐입니다. 조정대상지역 지정, 보유·거주기간, 중과 부활 시점 등에 따라 최적 순서가 달라지므로, 실제 매도 계획은 세무 전문가와 시뮬레이션해 정하세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 왜 비과세 집을 마지막에 파나요?
1세대 1주택 비과세는 '마지막 남은 1채'에 적용됩니다. 비과세 가능한 집을 먼저 팔아버리면 그 혜택을 못 쓰고, 나중에 남은 집이 비과세가 안 될 수 있기 때문입니다.
Q. 손해 보고 파는 집이 있는데 언제 파는 게 좋나요?
이익이 난 부동산과 같은 해에 파세요. 양도차손은 같은 해의 다른 양도차익과만 상계할 수 있고 다음 해로 이월되지 않습니다. 해를 나누면 손실이 그대로 사라집니다.
Q. 두 채를 해를 나눠 팔면 항상 유리한가요?
차익이 둘 다 클 때는 유리합니다. 세율 구간이 낮아지고 기본공제 250만원도 각각 받기 때문입니다. 다만 한쪽에 손실이 났다면 오히려 같은 해에 정리해야 상계가 되므로, 차익 구조부터 확인하고 결정해야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.