절세
자녀에게 집 넘기기 — 증여·매매·부담부증여 비교
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
자녀에게 부동산을 물려주는 방법은 크게 증여, 매매, 부담부증여 세 가지입니다. 각각 세금 종류와 부담이 달라, 상황에 맞게 골라야 합니다.
자식에게 집을 물려주는 일은 돈 계산만으로 정해지지 않습니다. 다만 방법마다 붙는 세금이 크게 달라서, 마음을 정하기 전에 숫자를 한 번은 비교해 보시는 게 좋습니다.
| 방식 | 누구에게 어떤 세금 | 핵심 주의점 |
|---|---|---|
| 증여 | 수증자에게 증여세 | 취득가 이월과세(10년) 주의 |
| 매매 | 양도자에게 양도세 | 자녀의 자금출처 소명 필요 |
| 부담부증여 | 채무분 양도세 + 나머지 증여세 | 증여자 주택의 비과세 여부가 관건 |
어떻게 고를까
- 부모 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이면 부담부증여의 양도세 부담이 작아 유리할 수 있습니다.
- 자녀에게 실제 자금이 있으면 매매도 방법이지만, 자금출처 소명을 준비해야 합니다.
- 증여는 간단하지만 증여세 + 이월과세(증여 후 10년 내 양도 시 취득가 소급)를 함께 봐야 합니다.
증여재산공제 — 10년에 한 번씩 리셋됩니다
증여세는 받는 사람 기준으로 10년간 합산해 계산하고, 관계에 따라 정해진 금액까지는 공제해줍니다. 이 한도를 알고 나눠서 증여하면 세금이 크게 줄어듭니다.
| 증여자 | 10년간 공제 한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5,000만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2,000만원 |
| 기타 친족 | 1,000만원 |
10년 단위로 새로 적용되므로, 자녀가 어릴 때부터 나눠 증여하면 같은 재산을 넘기더라도 증여세를 크게 줄일 수 있습니다. 다만 부동산은 쪼개기가 어려워 현금·주식 증여와 함께 설계하는 경우가 많습니다.
매매로 넘길 때는 자금출처가 관건입니다
자녀에게 정상적으로 '판' 것으로 인정받으려면 자녀가 그 돈을 어디서 마련했는지 설명할 수 있어야 합니다. 국세청은 소득·기존 자산·대출로 설명되지 않는 자금을 증여로 봅니다. 계약서만 쓰고 실제 대금 이동이 없으면 매매가 아니라 증여로 과세됩니다.
- 대금은 반드시 자녀 명의 계좌에서 부모 계좌로 이체하고 기록을 남기세요.
- 자녀의 소득 증빙(근로소득 원천징수영수증, 사업소득 신고 내역)을 준비합니다.
- 대출을 활용했다면 대출 실행 내역과 상환 능력이 함께 검토됩니다.
- 부모가 받은 돈을 자녀에게 다시 돌려주면 그 시점에 증여로 과세됩니다.
싸게 파는 것도 한도가 있습니다
특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면 그 차액을 증여로 보아 증여세가 부과될 수 있고, 양도세도 시가 기준으로 다시 계산됩니다. 다만 아주 작은 차이까지 문제 삼는 것은 아니고 일정 기준을 넘을 때 적용되므로, 저가양도를 검토한다면 시가 산정부터 전문가와 함께 하세요.
세 방식은 증여세·양도세·취득세가 얽혀 있어 단순 비교가 어렵습니다. 금액이 크다면 반드시 세무 전문가와 시뮬레이션 후 결정하세요.
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양도세 계산기로 이동이런 상황, 자주 있습니다
'싸게 팔면 되지 않나요'라고 생각했을 때
시세 8억쯤 되는 아파트를 아들에게 넘기려 했습니다. 증여세가 부담스러워, 차라리 3억에 파는 형식으로 하면 어떨까 생각했습니다.
그런데 특수관계자에게 시세보다 현저히 낮게 파는 저가양도는 시가와의 차액을 증여로 보아 증여세가 매겨질 수 있습니다. 게다가 양도세도 실제 받은 3억이 아니라 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.
결과적으로 증여세와 양도세를 모두 부담하게 되는 상황이 생길 수 있습니다. 절세로 생각한 방법이 오히려 부담을 키우는 셈입니다.
여기서 갈립니다 · 가족 간 거래는 시가를 기준으로 봅니다. 매매 형식을 택한다면 자녀에게 실제 자금이 있어야 하고, 자금출처를 설명할 수 있어야 합니다.
위 상황은 실제 상담에서 자주 반복되는 유형을 이해하기 쉽게 재구성한 예시입니다. 특정 개인의 사례가 아니며, 세부 조건에 따라 결과는 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 그냥 싸게 파는 저가양도는 안 되나요?
시가보다 현저히 낮게 파는 저가양도는 시가와의 차액을 증여로 보아 증여세가 매겨질 수 있고, 양도세도 시가로 재계산될 수 있습니다. 특수관계자 거래는 특히 주의해야 합니다.
Q. 성년 자녀에게 5천만원까지는 세금 없이 줄 수 있나요?
10년간 합산해 5,000만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 10년이 지나면 한도가 새로 시작되므로, 일찍부터 나눠 증여하는 것이 세부담 측면에서 유리합니다.
Q. 자녀에게 팔았는데 자녀가 돈이 없으면 어떻게 되나요?
자금출처를 설명하지 못하면 매매가 아니라 증여로 보아 증여세가 과세됩니다. 실제 대금이 자녀 계좌에서 이동해야 하고, 자녀의 소득이나 대출 등으로 그 자금이 설명되어야 합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.