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상속받은 부동산 양도세 — 취득가액·보유기간 기산
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 7분 분량
상속받은 집을 양도할 때 가장 많이 묻는 것이 '취득가액을 얼마로 보고, 보유기간을 언제부터 세느냐'입니다. 기준을 잘못 잡으면 세금이 크게 달라집니다.
취득가액 = 상속개시일의 평가액
상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일(사망일) 현재의 평가액(시가 또는 기준시가)으로 봅니다. 피상속인이 아주 오래전 싸게 산 가격이 아니라, 물려받은 시점의 가치가 취득가가 됩니다.
보유기간은 상속개시일부터
보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 계산합니다. 다만 같은 세대원(예: 함께 살던 부모)으로부터 상속받아 1세대 1주택 비과세를 따질 때는, 피상속인의 보유·거주기간을 통산해주는 특례가 있어 유리할 수 있습니다.
상속세를 아끼면 양도세가 늘어납니다
이 구조를 모르면 손해를 봅니다. 상속세 신고 때 신고한 평가액이 그대로 양도세의 취득가액이 됩니다. 상속세를 줄이려고 낮게 신고하면, 나중에 팔 때 양도차익이 그만큼 커져 양도세로 되돌아옵니다.
시가 10억 아파트를 기준시가 6억으로 신고한 경우
상속공제 범위 안이라면 감정평가가 유리할 수 있습니다
상속재산이 상속공제(배우자 유무에 따라 최소 5억~10억) 범위 안이라 어차피 낼 상속세가 없다면, 감정평가를 받아 시가로 높게 신고해두는 편이 유리합니다. 상속세는 그대로 0원인데 양도세 취득가액만 올라가기 때문입니다. 상속 단계에서 이 판단을 놓치면 되돌릴 수 없습니다.
같은 세대에서 물려받았다면 기간을 이어받습니다
함께 살던 부모에게서 상속받아 1세대 1주택 비과세를 따질 때는, 피상속인의 보유·거주기간을 통산해줍니다. 상속받자마자 팔아도 부모가 그 집에서 오래 보유·거주했다면 2년 요건을 충족한 것으로 볼 수 있습니다. 반대로 세대를 달리하던 부모에게서 받았다면 상속개시일부터 새로 세야 합니다.
상속 부동산은 상속세 신고 때 신고한 평가액이 곧 양도세 취득가액이 됩니다. 상속세 신고를 소홀히 하면 나중에 양도세 부담이 커질 수 있으니 평가에 신경 쓰세요.
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양도세 계산기로 이동자주 묻는 질문
Q. 부모님이 30년 전 산 집, 취득가는 그때 가격인가요?
아니요. 상속받은 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재의 평가액입니다. 30년 전 취득가가 아니라 물려받을 당시의 가치를 기준으로 양도차익을 계산합니다.
Q. 상속세를 안 내도 되는데 굳이 신고해야 하나요?
낼 세금이 없더라도 신고해두는 편이 유리한 경우가 많습니다. 신고한 평가액이 나중에 양도세 취득가액이 되기 때문입니다. 상속공제 범위 안이라면 감정평가를 받아 시가로 신고해두면 상속세는 그대로 0원이면서 양도세 취득가액만 올라갑니다.
Q. 상속받자마자 팔면 2년 보유 요건을 못 채우나요?
같은 세대를 이루고 있던 피상속인에게서 상속받았다면 그 보유·거주기간을 통산해줍니다. 부모가 오래 보유·거주한 집이라면 상속 직후 양도해도 요건을 충족할 수 있습니다. 세대를 달리했다면 상속개시일부터 새로 계산합니다.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.