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조합원입주권·분양권 양도세 (주택 수 포함 여부)
최종 업데이트 2026년 8월 3일 · 약 8분 분량
조합원입주권과 분양권은 '아직 완공되지 않은 주택을 받을 권리'라는 점에서 비슷해 보이지만, 양도세에서 다루는 방식이 다릅니다. 특히 다른 주택의 비과세·중과 판정에 영향을 주는 주택 수 포함 여부가 중요합니다.
분양권 — 2021년 이후 취득분은 주택 수 포함
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 양도세 비과세·중과를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 즉 분양권을 갖고 있으면 기존 주택을 팔 때 2주택자로 판정될 수 있습니다.
- 분양권 자체를 양도할 때 세율: 1년 미만 보유 70%, 1년 이상 60% (지역 무관).
- 분양권에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
조합원입주권 — 요건 갖추면 비과세 가능
재개발·재건축 원조합원의 입주권은 주택의 연장으로 보아, 관리처분계획인가 전 주택 보유·거주 요건 등을 충족하면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 다만 승계조합원(중간에 산 경우)은 요건이 달라 주의해야 합니다.
둘을 나란히 놓고 보면
| 구분 | 조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 생기는 방식 | 갖고 있던 주택이 재개발·재건축으로 전환 | 청약 당첨·전매로 취득 |
| 성격 | 기존 주택의 연장으로 봄 | 주택을 받을 권리 |
| 주택 수 포함 | 포함 | 2021.1.1. 이후 취득분부터 포함 |
| 비과세 가능성 | 요건 갖추면 가능(원조합원) | 불가 |
| 장기보유특별공제 | 관리처분인가 전 기간분 적용 가능 | 적용 없음 |
| 단기 세율 | 1년 미만 70% / 1~2년 60% | 1년 미만 70% / 1년 이상 60% |
가장 큰 차이는 뿌리입니다. 입주권은 원래 살던 집이 형태만 바뀐 것이라 그 집에서 보유·거주한 기간을 인정받을 여지가 있지만, 분양권은 처음부터 권리로 시작하므로 인정받을 과거가 없습니다.
원조합원과 승계조합원
같은 입주권이라도 원조합원(재개발 전부터 그 주택을 갖고 있던 사람)과 승계조합원(중간에 입주권을 사서 들어온 사람)의 취급이 다릅니다. 원조합원은 종전주택의 보유·거주기간을 이어받을 수 있지만, 승계조합원은 입주권을 취득한 시점부터 새로 계산합니다. 같은 아파트, 같은 동·호수라도 세금이 갈리는 이유입니다.
분양권 하나가 비과세를 통째로 날릴 수 있습니다
살고 있는 집을 팔아 비과세를 받으려는데 2021년 이후 취득한 분양권이 하나 있으면 2주택자로 판정돼 비과세가 배제될 수 있습니다. 청약에 당첨된 뒤 기존 집을 파는 순서를 잘못 잡아 수천만원을 더 내는 사례가 실제로 많습니다. 당첨 사실을 안 시점에 매도 계획부터 다시 점검하세요.
조합원입주권·분양권은 취득 시점, 원조합원 여부, 다른 주택 보유 여부에 따라 결론이 완전히 갈립니다. 반드시 개별 상담으로 확인하세요.
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양도세 계산기로 이동분양권·입주권에서 자주 걸리는 부분
분양권은 아직 집이 아니라 주택 수에 안 든다고 생각했다
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세·중과를 따질 때 주택 수에 포함됩니다. 그 전 취득분과 결과가 다릅니다.
분양권도 장기보유특별공제를 받는 줄 알았다
분양권에는 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다. 세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 지역과 무관하게 높습니다.
입주권이면 무조건 비과세라고 들었다
관리처분계획인가 전 주택의 보유·거주 요건 등을 갖춘 원조합원과, 중간에 사들인 승계조합원은 취급이 다릅니다. 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 분양권도 주택으로 세나요?
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택의 비과세·중과 판정 시 주택 수에 포함됩니다. 그 전에 취득한 분양권은 포함되지 않습니다.
Q. 분양권은 오래 갖고 있으면 세율이 내려가나요?
아니요. 주택은 2년 이상 보유하면 기본세율(6~45%)로 돌아오지만, 분양권은 1년 이상 보유해도 60%가 그대로 유지됩니다. 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
Q. 입주권을 중간에 샀는데 비과세를 받을 수 있나요?
승계조합원은 원조합원과 달리 종전주택의 보유·거주기간을 이어받지 못합니다. 입주권을 취득한 시점부터 기간을 계산하므로 1세대 1주택 비과세를 받기가 훨씬 까다롭습니다. 매수 전에 반드시 확인하세요.
본 계산 결과는 입력하신 정보를 바탕으로 한 참고용 예상치입니다. 실제 양도소득세는 취득·양도 시점, 조정대상지역 지정 여부, 보유·거주기간, 다주택 중과 및 각종 비과세·감면 특례, 필요경비 인정 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 일시적 2주택·상속·재개발 등 예외 상황은 세액이 수천만원까지 차이날 수 있으니, 실제 신고 전 반드시 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.